يشتد تصحيح أسعار المنازل – وهو ما يمكن توقعه من سوق الإسكان الأمريكية في عام 2023

هذا ، بالطبع ، ما نراه الآن. على الرغم من التركيبة السكانية المواتية ومستويات المخزون المحدودة ، فإن القدرة على تحمل التكاليف تتعرض لضغوط –ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى جانب ارتفاع أسعار المساكن – بدأت في دفع أسعار المساكن إلى الانخفاض. في الواقع ، علمنا هذا الأسبوع أن أسعار المساكن في الولايات المتحدة تقاس بها مؤشر كيس شيللر الوطني لأسعار المنازل في الولايات المتحدة سجلت أول انخفاض شهري لها منذ عام 2012.

في جميع أنحاء البلاد ، سوق الإسكان في الولايات المتحدة – والتي تم تسعيرها بمعدلات رهن عقاري بنسبة 3٪ أثناء ذلك ازدهار الإسكان الوبائي– تعمل على تحقيق التوازن في مواجهة معدلات الرهن العقاري بنسبة 6٪. لكننا ما زلنا في الجولات الأولى. و التصحيح المستمر لأسعار المنزل لم تصل إلى كل الأسواق: بين مايو وأغسطس ، انخفضت قيمة المساكن في سان خوسيه بنسبة 10.6٪ بينما نمت قيمة المساكن بنسبة 2٪ في أورلاندو.

لفهم أفضل أين تراجع الإسكان في الولايات المتحدة يتجه بعد ذلك – وإذا كان تصحيح سعر المنزل سيصيب المزيد من الأسواق قريبًا –حظ تواصلت مع كبير الاقتصاديين في زوندا علي وولف. عندما لا تسافر في جميع أنحاء البلاد وتتحدث إلى بناة المنازل ، فهي تسافر تقديم المشورة للبيت الأبيض بشأن مسائل الإسكان.

في الأسفل يكون حظسؤال وجواب مع علي وولف.

حظ: مع مرور البيانات ، من الواضح تمامًا أن أسعار المساكن آخذة في الانخفاض في العديد من الأسواق في جميع أنحاء البلاد. في بعض الأماكن يكون حادًا إلى حد ما. هل تتوقع استمرار انخفاض أسعار المساكن حتى عام 2023؟

وولف: لم نشهد انخفاض أسعار المساكن على مستوى العالم في جميع أنحاء البلاد ، ولكن هناك بعض الأسواق التي بدأت فيها أسعار المنازل في الانخفاض ونتوقع أن نرى ذلك في المزيد من المترو في جميع أنحاء البلاد في الأشهر القليلة القادمة. يمكن توقع حدوث تصحيحات في أسعار المساكن في عام 2023 طالما ظلت أسعار الفائدة مرتفعة وظل طلب المستهلكين بطيئًا.

ما هي أنواع الأسواق الأكثر عرضة للخطر؟

الأسواق الأكثر ضعفاً تشمل: 1) تلك التي ارتفعت فيها أسعار المساكن بشكل حاد بسبب العمل الهجين ، مثل Boise و Las Vegas و Denver. 2) الأسواق التي ليس لديها قاعدة توظيف محلية لدعم أسعار المنازل المرتفعة (بعبارة أخرى ، الأسواق التي تكون فيها أسعار المنازل والدخول خارجة عن السيطرة) ، مثل ناشفيل وأجزاء من فلوريدا. 3) الأسواق التي ارتفع فيها مخزون المساكن بسرعة ، مثل فينيكس وأوستن.

لماذا أسواق مثل أوستن وبويز وفينيكس تتغير بسرعة كبيرة؟

كانت طفرات الإسكان التي شوهدت في أسواق مثل أوستن وبويز وفينيكس من أوائل الازدهار في البلاد والأكثر حدة. أدت معدلات الفائدة على الرهن العقاري المنخفضة القياسية جنبًا إلى جنب مع التغييرات في نمط الحياة التي أحدثها الوباء ، بما في ذلك العمل من المنزل وزيادة عمليات الترحيل ، إلى ارتفاع كبير في الطلب والعرض على الإسكان.

أولئك الذين انتقلوا من أماكن مثل كاليفورنيا وواشنطن كانوا قادرين على الاستفادة من ملكية المنازل من بيع في سوق ذات تكلفة أعلى ووضع هذه الأموال في شراء منزل جديد في هذه الأسواق ذات الأسعار المعقولة نسبيًا. وجد مشترو إعادة التوطين أن هذه الأسواق ميسورة التكلفة مقارنة بالمكان الذي كانوا ينتقلون منه على حساب المشترين المحليين.

كان هناك اعتقاد في هذه الأسواق بأن اختلال التوازن بين العرض والطلب كان شديد الخطورة وطويل الأمد بحيث لا يمكن للأسواق أن تزداد سخونة. كان المشترون ، المحمومون لتأمين منزل ، على استعداد لدفع أي ثمن تقريبًا لتأمين منزل. اعتبر المستثمرون والزعانفون أن هذه الأسواق جاهزة للفرص. ساهمت هذه العقلية في الارتفاع الهائل في أسعار المساكن.

مع ارتفاع أسعار الفائدة في أوائل عام 2022 ، بدأ الواقع في الظهور. كان ارتفاع أسعار المنازل يتباطأ ولم يتم بيع كل منزل مدرج بسعر أعلى من سعر القائمة في غضون يوم واحد من الوصول إلى الإنترنت. تباطأ الطلب على المساكن في الوقت الذي بدأت فيه بعض المنازل الجديدة قيد الإنشاء في الظهور عبر الإنترنت وزاد مخزون المنازل الحالية بسرعة حيث حاول البائعون تحديد وقت ما يعتقدون أنه الجزء العلوي من السوق.

كيف تتوقع تقترب معدلات الرهن العقاري من 7٪ للتأثير على سوق الإسكان؟ كنا تصحيح بالفعل مع معدلات الرهن العقاري 5 ٪. هل نتوقع تكثيف الأمور بمعدلات 6.5٪ -7٪؟

إن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان مدفوعة بالعديد من العوامل ، لكن المُدخَلين الرئيسيين هما أسعار المساكن ومعدلات الرهن العقاري. لقد عشنا للتو فترة فريدة في التاريخ الأمريكي حيث تم تعويض ارتفاع أسعار المساكن بانخفاض أسعار الفائدة بشكل قياسي. ساعد التمويل الرخيص في إبقاء مدفوعات الرهن العقاري الشهرية قيد الفحص.

ارتفعت أسعار الفائدة بشكل كبير منذ بداية العام ، على الرغم من ذلك ، مما شكل ضغطًا على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. بدأ المشترون بالفعل في الخروج من السوق عندما انتقلت أسعار الفائدة من 3٪ إلى 4٪ واستمرت كل زيادة بمقدار 100 نقطة أساس في إخراج ملايين الأمريكيين من ملكية المنازل.

إذا ظلت معدلات الرهن العقاري مرتفعة لفترة طويلة ، فإننا نتوقع أن يظل الطلب على المساكن ضعيفًا ، وسيتم تقييد بناء المنازل الجديدة ، وستحتاج أسعار المساكن إلى تعديل هبوطها في جميع أنحاء البلاد.

تريد البقاء على اطلاع على تصحيح السكن؟ تابعوني على Twitter على NewsLambert @.