أسعار المنازل الجديدة مقابل أسعار المنازل القائمة: لماذا تظل مبيعات المنازل الجديدة ثابتة مع انخفاض مبيعات المنازل القائمة

إن تخفيضات الأسعار وتخفيض أسعار الفائدة على الرهن العقاري، رغم أنها مكلفة بالنسبة لشركات بناء المساكن، تجعل المساكن الجديدة أكثر جاذبية.

بقلم وولف ريختر لـ WOLF STREET.

وارتفع متوسط ​​سعر منازل الأسرة الواحدة الجديدة التي تم بيعها في يناير مقارنة بديسمبر، لكنه انخفض بنسبة 2.6% عن العام الماضي وبنسبة 15.3% عن الذروة التي بلغها في أكتوبر 2022 (الخط الأزرق). عند 420.700 دولار، عاد السعر المتوسط ​​إلى ما كان عليه لأول مرة في أكتوبر 2021، وفقًا لبيانات مكتب الإحصاء اليوم

لم يتغير المتوسط ​​​​المتحرك لمدة ثلاثة أشهر، والذي يعوض بعض الارتفاعات والانخفاضات الشهرية، بشكل أساسي عن الشهر السابق، وعند 420.700 دولار، انخفض بنسبة 12.3٪ عن ذروته في ديسمبر 2022 (باللون الأحمر).

ولكن تخفيض أسعار الفائدة على الرهن العقاري والحوافز لا يشملها انخفاض الأسعار. هذه هي أسعار العقود ولا تشمل التكاليف الكبيرة وغير المتوقعة في بعض الأحيان لعمليات الشراء بأسعار فائدة الرهن العقاري التي يستخدمها بناة المنازل الآن على نطاق واسع للحفاظ على حجم مبيعاتهم في هذا السوق، حيث انخفضت مبيعات المنازل القائمة لأن الأسعار مرتفعة للغاية عند هذه النسبة البالغة 7٪. بالإضافة إلى معدلات الرهن العقاري.

إن عمليات شراء المساكن بأسعار فائدة الرهن العقاري تؤدي إلى انخفاض القسط الشهري ــ كما تعمل على خفض هوامش ربح شركات بناء المساكن ــ ولكنها لا تؤدي إلى خفض سعر عقد المساكن.

ولا يشمل انخفاض الأسعار أيضًا الحوافز الأخرى التي يقدمها بناة المنازل لعقد الصفقات، مثل الترقيات المجانية.

ما تعكسه أسعار العقود هذه هو نقاط السعر المنخفضة التي يستهدفها بناة المنازل الآن بمنازل أصغر حجمًا ووسائل راحة أقل تكلفة.

فرق السعر بين المنازل الجديدة والمستعملة.

وتتنافس شركات بناء المنازل الآن بقوة مع أصحاب المنازل، وقد ذكرت أكبر شركات بناء المنازل ذلك في مكالمات أرباحها. وقد اقتربت نقاط السعر بين منازل الأسرة الواحدة الجديدة والمعاد بيعها من بعضها البعض. وقد أشارت شركة دي آر هورتون، وهي أكبر شركة بناء منازل في الولايات المتحدة، إلى أنه مع عمليات الشراء بأسعار فائدة الرهن العقاري، فإن الأقساط الشهرية على منزل جديد أقل من الدفعة الشهرية على منزل مماثل لإعادة البيع.

الفرق بالدولار. لقد انخفض السعر المتوسط ​​الوطني لمنازل الأسرة الواحدة الجديدة بشكل أسرع وأبعد من السعر المتوسط ​​الوطني لمنازل الأسرة الواحدة القائمة (عبر الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين).

ولكن هناك بعض الاختلافات الموسمية: يبلغ متوسط ​​سعر المنازل القائمة أعلى مستوى موسمي واضح في يونيو/حزيران وأدنى مستوى في يناير/كانون الثاني، في حين أن أسعار المنازل الجديدة أقل موسمية بكثير، ولكنها متقلبة للغاية من شهر لآخر. لذلك ننظر إلى المتوسط ​​المتحرك لمدة 6 أشهر لأسعار المنازل الجديدة والمستعملة، والذي يزيل بعض الاختلافات الموسمية:

الفرق من حيث النسبة المئوية. وأصبح متوسط ​​سعر المنازل الجديدة (المتوسط ​​المتحرك لمدة 6 أشهر) الآن أعلى بنسبة 7.1% فقط من متوسط ​​سعر المنازل القائمة (المتوسط ​​المتحرك لمدة 6 أشهر).

والآن أضف تخفيضات أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى هذا المزيج ــ ويصبح من الواضح إلى أي مدى أصبحت المساكن المعاد بيعها غير جذابة نسبياً بأسعارها الحالية، نظراً للمنافسة من جانب المساكن الجديدة.

وقد حدث هذا الفارق غير المعتاد في الأسعار أيضاً أثناء المراحل الأولى من ركود الإسكان، أي في عامي 2005 و2006. وفي نهاية المطاف هبطت أسعار المساكن المستعملة بالدرجة الكافية والبعيدة بالقدر الكافي في السنوات الأخيرة من ركود الإسكان لجعلها قادرة على المنافسة مع المساكن الجديدة مرة أخرى.

لذلك صمدت مبيعات المنازل الجديدة.

وفي يناير/كانون الثاني، تم بيع 57 ألف منزل جديد، غير معدلة موسميا، بزيادة قدرها 3.6% عن العام الماضي، وانخفاض بنسبة 3% فقط عن يناير/كانون الثاني 2019. وبالمقارنة، انخفضت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 20% عن يناير/كانون الثاني 2019.

ويوثق هذا فعالية استراتيجية تقديم المنازل بأسعار منخفضة وتقديم عمليات شراء بأسعار فائدة الرهن العقاري على الرغم من أنها تضغط على هوامش ربح شركات بناء المنازل. لكنهم يعملون في مجال بناء المنازل، ولا يمكنهم مجرد محاولة الانتظار حتى نهاية هذا السوق، كما يحاول العديد من بائعي المنازل المحتملين أن يفعلوا.

مخزون للبيع استقر عدد المنازل الجديدة في جميع مراحل البناء عند مستويات عالية جدًا. وفي يناير، ارتفع العدد إلى 456 ألف منزل، كما كان في نوفمبر، ولكنه ارتفع قليلاً عن ديسمبر (غير معدل موسميًا).

يُترجم هذا المخزون إلى عرض يكفي 8.0 أشهر عند مستوى مبيعات شهر يناير، وهو ما يزيد عن العرض الكافي:

استمتع بقراءة WOLF STREET وتريد دعمها؟ يمكنك التبرع. وأنا أقدر ذلك كثيرا. انقر على كوب البيرة والشاي المثلج لمعرفة الطريقة:

هل ترغب في أن يتم إعلامك عبر البريد الإلكتروني عندما ينشر WOLF STREET مقالًا جديدًا؟ سجل هنا.