الجميع مالك – يستغل المستثمرون الصغار العقارات خارج الدولة

قال: “حتى الآن ، جيد جدًا”.

السيد كرونين هو جزء من حركة جديدة لأصحاب أجهزة الكمبيوتر المحمول ، حيث يقوم المستثمرون الأفراد بشراء منازل ، غالبًا في ولايات أخرى ، لتأجيرها. كثير منهم من المهنيين ذوي الأجور الجيدة الذين يعتبرون امتلاك إيجار أمرًا أساسيًا استثمار، جنبًا إلى جنب مع صناديق الأسهم أو السندات. أدت التقنيات الحديثة التي تبسط العملية وتمكين شراء المنازل عبر الإنترنت إلى تعزيز نمو الحركة.

تساعد خدمات البيانات الملاك المحتملين على اختيار الأحياء بدقة ، وتزويدهم بتقارير مفصلة عن أسعار المبيعات ، ومعدلات الجريمة ، والمدارس المحلية. تربط أسواق العقارات عبر الإنترنت ، مثل Roofstock and Appreciate ، بالتمويل أو المديرين المحليين الذين يمكنهم التعامل مع صيانة الممتلكات والتأجير. يقدم ناشرو المحتوى ومنتديات الويب مثل BiggerPockets استراتيجيات استثمار ونصائح حول مكان الشراء.

قال المستشار العقاري جون بيرنز في إيرفين بولاية كاليفورنيا: “يمكن القيام بكل ذلك عبر الإنترنت. لقد كان هذا هو العامل الذي يغير قواعد اللعبة”.

قفزت مشتريات المنازل من قبل المستثمرين الكبار والصغار إلى مستويات قياسية خلال الوباء ، حيث وصلت إلى 28٪ من إجمالي مبيعات منازل الأسرة الواحدة في فبراير 2022 ، ارتفاعًا من 17٪ خلال نفس الشهر من عام 2019 ، وفقًا لشركة بيانات الإسكان CoreLogic. . يمثل الأفراد مثل السيد كرونين أو المؤسسات الصغيرة الأخرى التي تمتلك 10 منازل أو أقل حوالي نصف جميع مشتريات المستثمرين.

يُظهر مقياس منفصل لمشتريات المستثمرين من قبل شركة أتوم داتا سوليوشنز ، تم إعداده لصحيفة وول ستريت جورنال ، أن مكانة المستثمرين الصغار خارج الولاية قد نمت أيضًا. اشترى أعضاء هذه المجموعة ، الذين اشتروا ما بين 2 و 10 منازل سنويًا ، 2.1٪ من جميع المنازل الأمريكية المباعة في الربع الثاني من عام 2022 ، ارتفاعًا من 1.5٪ خلال نفس الربع من عام 2019. واستُبعدت مشتريات منزل واحد فقط من القاعدة. خارج بيوت العطلات.

انجذب المستثمرون الأفراد إلى سوق الإسكان من خلال النمو القوي في أسعار المنازل ، وانخفاض معدلات الرهن العقاري ، وارتفاع الإيجارات. مبيعات المنازل تباطأت في الأشهر الأخيرة ، نتيجة أعلى تكاليف الاقتراض، العرض المحدود والأسعار المرتفعة. وقد تراجع بعض المستثمرين عن السوق ، وفقًا لوكلاء عقارات وبعض تقارير السوق.

امتلاك العقارات المؤجرة في أي سوق ينطوي على مخاطر. الإصلاحات غير المتوقعة ، المستأجرين الذين يتوقفون عن دفع الإيجار ورسوم إدارة الممتلكات ، غالبًا ما تكون 8٪ إلى 10٪ من الإيرادات ، يمكن أن يستهلكوا جميعًا أرباحًا محتملة. قد يواجه بعض المستثمرين الذين يمولون مشترياتهم بقروض متغيرة السعر أيضًا مدفوعات أعلى إذا استمرت أسعار الفائدة في الارتفاع.

لكن الإيجارات تواصل الصعود إلى ارتفاعات جديدة الأكثر في كل مكان في الولايات المتحدة ، مما يجعل الأعمال التجارية مربحة حتى مع ارتفاع أسعار الفائدة.

نتيجة لذلك ، حتى أسواق الإسكان الصغيرة أصبحت أقل محلية. عندما يقدم سكان المنطقة عروض على منازل في جاكسون أو جاكسونفيل بولاية فلوريدا ، فإنهم يواجهون منافسة وطنية من الشركات العقارية المحترفة وصغار المستثمرين على حد سواء ، في وقت يعتبر فيه مخزون المنازل المعروضة للبيع منخفضًا بالفعل. وقد جعل ذلك الأمر أكثر صعوبة بالنسبة للشباب المحليين لبدء عملية مالية من خلال امتلاك المنازل ، مما أدى إلى تفاقم ارتفاع تكاليف الإسكان.

تعيش ميليسا سبيرز وصديقها مايكل كروز في منطقة جاكسون وترغبان في شراء منزل معًا. بدأوا البحث العام الماضي في ضواحي مقاطعة ماديسون ، حيث تم بناء العديد من المنازل هذا القرن ، وتحتوي على مروج كبيرة وقريبة من المدارس والتسوق الجيد.

السيدة سبيرز ، التي تعمل في مجال التجزئة ، والسيد كروز ، الذي يعمل في فرع بنك محلي ، يرغبان في شراء منزل بسعر أقل من 300 ألف دولار. وقالوا إنهم تعرضوا للضرب من منازلهم من خلال عروض أسرع أو مشترين نقديين بالكامل. قالت السيدة سبيرز إنها غير مهتمة باستئجار منزل كبديل.

قالت: “الإيجار لنا هو إهدار كامل لأموالنا”.

قال جاري بيسلي ، الشريك المؤسس والرئيس التنفيذي ، إن العديد من عملاء روفستوك هم موظفون في مجال التكنولوجيا الساحلية يكسبون 200 ألف دولار إلى 300 ألف دولار سنويًا. سيحتاج هؤلاء المشترون إلى حوالي 300 ألف دولار كدفعات مقدمة لشراء عقارات سكنية في مجتمعاتهم. مقابل 40 ألف دولار كحد أدنى ، يمكنهم شراء منزل في سوق منخفض التكلفة وتحصيل الإيجار الذي يحقق أرباحًا ثابتة.

قال السيد بيسلي: “ما نراه هو نوع من فصل الناس بين المكان الذي يعيشون فيه والمكان الذي يمتلكونه”.

المترو الجنوبية مع وجود أعداد كبيرة من المستأجرين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​، كانت هذه الوجهات شائعة بشكل خاص لجني الأموال من المستثمرين الساحليين. استحوذ المستثمرون الصغار خارج الولاية على 4.24٪ من إجمالي المبيعات في رالي ، نورث كارولاينا ، و 5.26٪ من المبيعات في أتلانتا ، و 8.61٪ من المبيعات في ممفيس في النصف الأول من هذا العام ، وفقًا لأتوم – أعلى بكثير من المبيعات الوطنية معدل.

حصة مشتريات المنازل من قبل صغار المستثمرين من خارج الدولة

-1.6٪. نقاط.

من الربع الأول 2019

-1.6٪. نقاط.

من الربع الأول 2019

-1.6٪. نقاط.

من الربع الأول 2019

-1.6٪. نقاط.

من الربع الأول 2019

-1.6٪. نقاط.

من الربع الأول 2019

منحت منصات التمويل الجماعي المستثمرين الصغار من خارج الدولة طريقة لإجراء عمليات شراء جزئية في منازل الأسرة الواحدة أيضًا. واحد من أحدث ، وصل ، قام بتسجيل 12000 شخص للاستثمار في 150 منزل مؤجر في العام الماضي ، مع أكثر من 100000 آخرين تقدموا للقيام باستثمارات مستقبلية من خلال الشركة. بالنسبة لمنزل مبتدئ واحد في كلاركسفيل بولاية تينيسي ، ساهم 535 مستثمرًا في الشراء ، ودفع البعض ما لا يقل عن 100 دولار.

يمكن للمستثمرين في المدن الجنوبية منخفضة التكلفة الحصول على إيجارات أعلى مقارنة بأسعار المبيعات مقارنة بالعديد من الأماكن الأخرى. سجلت مناطق مترو ممفيس وبرمنغهام بولاية ألاباما أعلى إيجارات مقارنة بسعر المبيعات في الولايات المتحدة في ديسمبر 2020 ، وفقًا لتحليل أجراه روفستوك. كان مبلغ الرهن العقاري الشهري لمنزل متوسط ​​السعر في برمنغهام في ذلك الوقت 599 دولارًا فقط ، في حين كان متوسط ​​الإيجار الشهري 1166 دولارًا ، أي ضعف هذا المبلغ تقريبًا.

جذبت هذه الأنواع من الأرقام انتباه السيد كرونين ، وأراد في البداية الاستثمار في برمنغهام. وقال إنه تم المزايدة عليه أكثر من 10 مرات ، ويفترض أن بعض المستثمرين مثله.

لم يجتذب جاكسون بعد العديد من المستثمرين مثل بعض مدن Sunbelt الأخرى ، لكن منازلها الأرخص ثمناً حظيت بمزيد من اهتمام المستثمرين مؤخرًا ، مما ساعد على الأرجح في تعزيز قيم المنازل. في جميع أنحاء منطقة جاكسون الكبرى ، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 29٪ بين نوفمبر 2019 ونوفمبر 2020 ، وفقًا للوساطة العقارية

ريدفين كورب.

لا تزال أسعار عاصمة ولاية ميسيسيبي أقل من أسعار برمنغهام ، كما أنها تضم ​​عددًا كبيرًا من المستأجرين مع نسب جذابة من الإيجار إلى سعر البيع. قال السيد كرونين إنه سيحتاج فقط إلى زيادة الإيجار بشكل متواضع للحصول على عائده السنوي المرغوب بنسبة تصل إلى 15٪ بمرور الوقت.

نمت أسعار المنازل حول جاكسون بوتيرة أبطأ مؤخرًا مما كانت عليه في عام 2020 ، وفقًا لـ Redfin ، مما قد يعني أن بعض المستثمرين سيبدأون التسوق في مدن أخرى ، أو حتى بيع عقاراتهم لإعادة الاستثمار في الأسواق مع نمو أقوى في الأسعار. وهذا يثير احتمالية المزيد من فرص الشراء لمشتري المنازل المحليين ، على الرغم من أنه قد يؤدي أيضًا إلى تقلبات غير مرحب بها في السوق.

يراهن سماسرة العقارات المحليون في جاكسون على أن المستثمرين سوف يستمرون في القدوم. قال رايان بورتر ، مالك وكالة العقارات NextHome Realty Experience ، إنه باع منازل مؤجرة في منطقة جاكسون في السنوات الأخيرة لمشترين مستثمرين من كاليفورنيا ونيفادا وكولورادو وأوهايو ونيويورك وواشنطن العاصمة. أسعار المساكن وضرائب منخفضة وقوانين الإيجار غير المقيدة. قال السيد بورتر: “إنهم يفضلون القيام بذلك بالقرب منهم ، لكنهم لا يستطيعون ذلك”.

حصة مشتريات المنازل من قبل صغار المستثمرين من خارج الدولة

+2.8٪. نقاط.

من الربع الأول 2019

+2.8٪.

نقاط. من

الربع الأول 2019

+2.8٪.

نقاط. من

الربع الأول 2019

+2.8٪. نقاط.

من الربع الأول 2019

+2.8٪. نقاط.

من الربع الأول 2019

قامت شركة Evernest ، وهي شركة أخرى متخصصة في إدارة العقارات المؤجرة للممتلكات غير الثابتة ، بتوزيع ورقة بيضاء تروج “لمالكي العقارات” في ولاية ميسيسيبي ، حيث لا توجد قيود على المبلغ الذي يمكنك أن تطلب من المستأجر دفعه مقابل إيداع الضمان و حيث عمليات الإخلاء أسرع مما كانت عليه في أجزاء أخرى من البلاد.

اشترت مطورة البرامج في لوس أنجلوس ، Sree Partha ، منزلًا من ثلاث غرف نوم في ضاحية براندون في جاكسون مقابل 212 ألف دولار نقدًا العام الماضي. سرعان ما استأجرها مقابل 1،855 دولارًا في الشهر. عندما قرر مستأجره الأول المغادرة في نهاية عقد الإيجار هذا الربيع ، أخبر السيد بارثا مدير العقارات المحلي برفع الإيجار بأكثر من 37٪ إلى 2550 دولارًا.

قال السيد بارثا: “عندما خرج لإعادة الإيجار ، كان هناك طلب أكبر بكثير”. لم يكن لديه مشكلة في العثور على مستأجر جديد.

لم يكن كل هذا المال السهل. لقد اشترى منزلًا آخر انتهى به الأمر إلى الحاجة إلى إصلاحات مكثفة كافية كان على السيد بارثا دفعها لنقل مستأجره أثناء انتهاء العمل.

يرغب عضو مجلس المدينة آرون بانكس ، الذي يمثل أجزاء من ساوث جاكسون ، في جعل الأمور أكثر صعوبة بالنسبة للمستثمرين من خارج الولاية. لقد اقترح مرسومًا يلزم جميع أصحاب العقارات بالتسجيل في المدينة ، ودفع الرسوم وإجراء عمليات تفتيش المنزل من أجل العمل. يحدد اقتراحه أيضًا معايير صيانة الممتلكات وسيمنع الملاك من إجبار المستأجرين على فتح حسابات المرافق من خلال أطراف ثالثة ، وهي ممارسة قال السيد بانكس إنها استلزم تكاليف إضافية لبعض المستأجرين.

قال السيد بانكس إن زيادة نشاط المستثمرين وارتفاع الإيجارات جعلت امتلاك المنازل أقل قابلية للتحقيق بالنسبة لذوي الدخل المنخفض في منطقته. قال: “إنه يبقي الناس في دائرة ، دورة متكررة من المستأجر طوال حياتهم”. “أنت تدفع 1700 دولار شهريًا ، ومن الصعب عليك على الأرجح سداد الدفعات في الوقت المحدد ، للحصول على رصيدك حيث يجب أن يكون.”

يقول المؤيدون إن المستثمرين يوفرون للمستأجرين الوصول إلى أحياء مرغوبة وآمنة في مناطق تعليمية جيدة حيث لا يمكنهم تحمل شرائها.

قال كيفين أورتنر ، الرئيس التنفيذي لمدير العقارات المؤجرة والسوق عبر الإنترنت ، إن الموجة الجديدة من صغار المستثمرين من خارج الدولة قد تتسبب في ارتفاع الأسعار بسرعة أكبر. لكنه قال إن مشاكل القدرة على تحمل التكاليف الموجودة مسبقًا ونقص المعروض من المساكن أجبرت الناس بالفعل على الخروج من سوق البيع ، مما يجعلهم أكثر عرضة للاحتياج إلى الإيجار.

وقال: “طالما أن هؤلاء الأشخاص خارج الولاية … يقدمون مكانًا رائعًا للمقيم للعيش فيه ، فإنهم يقدمون أيضًا خدمة لذلك المجتمع”.

أصبحت بعض جمعيات أصحاب المنازل قلقة بشأن زيادة مشتريات المستثمرين في أحيائهم و اتخذت الخطوات لتقييدهم. في جاكسون ، يمتلك المستثمرون أكثر من 20٪ من المنازل في حي فوندرين نورث ، وفقًا لجمعية أصحاب المنازل. يقوم السكان الآن بشراء منازل في الحي قبل أن يتمكن مستثمرو الإيجار من خارج الدولة.

قالت ليز بريستر ، رئيسة مجموعة Fondren Renaissance Foundation للحفاظ على الأحياء ، إنها قامت بشراء وتجديد وبيع تسعة منازل قريبة لأصحابها حتى الآن ، معظمها بأقل من 200 ألف دولار.

قالت: “نريد جلب بعض أصحاب المنازل لأول مرة إلى مجتمعنا ، كما كنا قبل 30 عامًا”.

اكتب ل ويل باركر على [email protected] ونيكول فريدمان على [email protected]