(بلومبرج) – يشهد سوق العقارات التجارية في الولايات المتحدة حالة من الاضطراب منذ ظهور جائحة كوفيد-19. لكن مجتمع نيويورك بانكورب قدم تذكيرًا بأن بعض المقرضين بدأوا للتو في رؤية الألم.
الأكثر قراءة من بلومبرج
أدت قرارات البنك بخفض أرباحه واحتياطيات المخزون إلى انخفاض أسهمه بنسبة قياسية بلغت 38٪ وسحب مؤشر KBW الإقليمي للخدمات المصرفية إلى أسوأ يوم له منذ انهيار بنك Silicon Valley في مارس الماضي. وزاد بنك أوزورا بنك الياباني من حدة المخاوف العقارية عندما حذر من خسارة مرتبطة بالاستثمارات في العقارات التجارية الأمريكية، مما أدى إلى انخفاض أسهمه في التعاملات الآسيوية.
يعكس هذا القلق الانخفاض المستمر في قيم العقارات التجارية إلى جانب صعوبة التنبؤ بالقروض المحددة التي قد تنهار. إن تحديد هذه المرحلة هو التحول الناجم عن الوباء إلى العمل عن بعد والارتفاع السريع في أسعار الفائدة، مما جعل إعادة التمويل أكثر تكلفة بالنسبة للمقترضين المتوترين. حذر المستثمر الملياردير باري ستيرنليخت هذا الأسبوع من أن سوق المكاتب يتجه نحو خسائر تزيد عن تريليون دولار.
بالنسبة للمقرضين، يعني ذلك احتمال حدوث المزيد من حالات التخلف عن السداد، حيث يكافح بعض الملاك لدفع القروض أو ببساطة الابتعاد عن المباني.
وقال هارولد بوردوين، مدير شركة Keen-Summit Capital Partners LLC في نيويورك، المتخصصة في إعادة التفاوض بشأن العقارات المتعثرة: “هذه قضية ضخمة يجب على السوق أن يأخذها في الاعتبار”. “الميزانيات العمومية للبنوك لا تأخذ في الاعتبار حقيقة أن هناك الكثير من العقارات التي لن تؤتي ثمارها عند الاستحقاق”.
وقالت وكالة موديز لخدمات المستثمرين إنها تراجع ما إذا كانت ستخفض التصنيف الائتماني لبنك نيويورك كوميونيتي بانكورب إلى غير المرغوب فيه بعد التطورات التي حدثت يوم الأربعاء.
اقرأ المزيد: NY Community Bancorp يغرق بسبب المخاطر العقارية التي هزت السوق
وتواجه البنوك ما يقرب من 560 مليار دولار من استحقاقات العقارات التجارية بحلول نهاية عام 2025، وفقًا لتريب، وهو ما يمثل أكثر من نصف إجمالي ديون العقارات المستحقة خلال تلك الفترة. إن المقرضين الإقليميين على وجه الخصوص أكثر تعرضاً لهذه الصناعة، ومن المحتمل أن يتضرروا أكثر من أقرانهم الأكبر حجماً لأنهم يفتقرون إلى محافظ بطاقات الائتمان الكبيرة أو الأعمال المصرفية الاستثمارية التي يمكنها عزلهم.
وتمثل القروض العقارية التجارية 28.7% من الأصول لدى البنوك الصغيرة، مقارنة بنسبة 6.5% فقط لدى البنوك الكبرى، وفقًا لتقرير جي بي مورجان تشيس وشركاه الذي نشر في أبريل. وقد أدى هذا التعرض إلى تدقيق إضافي من قبل الجهات التنظيمية، التي كانت بالفعل في حالة تأهب قصوى بعد الاضطرابات المصرفية الإقليمية في العام الماضي.
في حين أن المشاكل العقارية، خاصة بالنسبة للمكاتب، كانت واضحة خلال ما يقرب من أربع سنوات منذ تفشي الوباء، إلا أن سوق العقارات كان في بعض النواحي في طي النسيان: فقد انخفضت المعاملات بسبب عدم اليقين بين المشترين والبائعين على حد سواء بشأن قيمة المباني. الآن، من المتوقع أن تؤدي الحاجة إلى معالجة آجال استحقاق الديون التي تلوح في الأفق – واحتمال قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة – إلى إثارة المزيد من الصفقات التي ستوضح مدى انخفاض القيم.
وقد تكون تلك الانخفاضات صارخة. تم بيع مركز Aon Center، وهو ثالث أطول برج مكاتب في لوس أنجلوس، مؤخرًا بمبلغ 147.8 مليون دولار، أي أقل بحوالي 45٪ من سعر الشراء السابق في عام 2014.
وقال بوردوين: “البنوك – البنوك المجتمعية، والبنوك الإقليمية – كانت بطيئة حقاً في تحديد الأشياء للتسويق لأنها لم تكن مضطرة إلى ذلك، بل كانت تحتفظ بها حتى تاريخ الاستحقاق”. “إنهم يتلاعبون بالقيمة الحقيقية لهذه الأصول”.
القروض المتعددة الأسر
وما يزيد من حدة التوتر المحيط بالمقرضين الصغار هو عدم القدرة على التنبؤ متى وأين يمكن أن تحدث القروض العقارية المتعثرة، مع وجود عدد قليل فقط من حالات التخلف عن السداد التي قد تؤدي إلى إحداث الفوضى. قالت New York Community Bancorp إن الزيادة في عمليات الشحن كانت مرتبطة بمبنى تعاوني وممتلكات مكتبية.
في حين أن المكاتب هي مجال خاص يثير قلق المستثمرين العقاريين، فإن أكبر تعرض عقاري للشركة يأتي من المباني متعددة الأسر، حيث يحمل البنك حوالي 37 مليار دولار في شكل قروض سكنية. ما يقرب من نصف هذه القروض مدعومة بمباني خاضعة لرقابة الإيجار، مما يجعلها عرضة للوائح ولاية نيويورك التي تم إقرارها في عام 2019 والتي تحد بشكل صارم من قدرة الملاك على رفع الإيجارات.
وفي نهاية العام الماضي، حصلت شركة التأمين على الودائع الفيدرالية على خصم بنسبة 39% عندما باعت نحو 15 مليار دولار من القروض المدعومة بمباني خاضعة لأنظمة الإيجار. وفي إشارة أخرى إلى التحديات التي تواجه هذه المباني، كان ما يقرب من 4.9% من المباني ذات الإيجار المستقر في مدينة نيويورك والتي تحمل قروضًا توريقًا، في حالة تأخر عن السداد اعتبارًا من شهر ديسمبر، وهو ما يعادل ثلاثة أضعاف معدل المباني السكنية الأخرى، وفقًا لتحليل تريب استنادًا إلى وقت إفلاس العقارات. مبني.
“المقرض المحافظ”
قالت New York Community Bancorp، التي استحوذت على جزء من Signature Bank العام الماضي، يوم الأربعاء إن 8.3% من قروضها السكنية تعتبر منتقدة، مما يعني أنها معرضة لخطر كبير للتخلف عن السداد.
قال ديفيد أفيرام، مدير شركة Maverick Real Estate Partners: “كان بنك نيويورك المركزي مقرضًا أكثر تحفظًا مقارنةً ببنك سيجنتشر”. “ومع ذلك، نظرًا لأن القروض المضمونة بعقارات متعددة الأسر مستقرة الإيجار تشكل نسبة أكبر من دفتر حقوق الإيجار الخاص ببنك نيويورك التجاري مقارنة بنظيراتها، فقد يكون للتغيير في قوانين الإيجار لعام 2019 تأثير أكثر أهمية.”
وتتزايد الضغوط على البنوك لتقليل تعرضها للعقارات التجارية. وبينما أوقفت بعض البنوك مبيعات القروض الكبيرة بسبب حالة عدم اليقين خلال العام الماضي، فمن المتوقع أن تقوم بتسويق المزيد من الديون الآن مع ذوبان الجليد في السوق.
بدأ بنك التجارة الإمبراطوري الكندي مؤخرًا تسويق القروض على العقارات المكتبية المتعثرة في الولايات المتحدة. في حين أن قروض المكاتب الأمريكية تشكل 1% فقط من إجمالي محفظة الأصول، فقد تراجعت أرباح CIBC بسبب ارتفاع مخصصات خسائر الائتمان في هذا القطاع.
وقال أفيرام: “إن نسبة القروض التي تم الإبلاغ عن البنوك حتى الآن بأنها متأخرة عن السداد هي قطرة في بحر مقارنة بحالات التخلف عن السداد التي ستحدث خلال عامي 2024 و 2025”. “لا تزال البنوك معرضة لهذه المخاطر الكبيرة، والانخفاض المحتمل في أسعار الفائدة في العام المقبل لن يحل مشاكل البنوك.”
–بمساعدة سالي بيكويل.
(تحديثات بشأن التحذير العقاري لبنك Aozora في الفقرة الثانية)
الأكثر قراءة من بلومبرج بيزنس ويك
©2024 بلومبرج إل بي
“مدمن ثقافة البوب. عشاق التلفزيون. نينجا الكحول. إجمالي مهووس البيرة. خبير تويتر محترف.”
More Stories
نحن نرفع السعر المستهدف لشركة Apple بعد أن ارتفعت الأرباح وارتفعت
الأسهم ترتفع مع تلاشي المخاوف من رفع أسعار الفائدة من بنك الاحتياطي الفيدرالي، مع وجود شركة أبل
ارتفعت أسهم Carvana وسط توقعات متفائلة للربح الأساسي ومبيعات التجزئة